A Reforma Tributária vai mudar profundamente a forma como os imóveis são tributados no Brasil.
A partir de 2026, aluguéis, rendimentos imobiliários e locações por temporada passam a ter novas regras — e, em muitos casos, mais imposto.

Se você aluga imóveis como pessoa física, possui empresa imobiliária ou usa plataformas como Airbnb, este conteúdo vai te ajudar a entender o que muda, quanto pode aumentar e como se planejar.

O novo cenário tributário: o que é IVA, IBS e CBS?

A grande mudança da Reforma Tributária é a criação do IVA – Imposto sobre Valor Agregado.

O IVA unifica diversos tributos sobre o consumo em dois impostos:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – tributo federal

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – tributo estadual e municipal

Esses dois impostos substituem:

• ICMS

• ISS

• PIS

• Cofins

• IPI

👉 E, pela primeira vez, aluguéis e rendimentos imobiliários entram de forma mais ampla na tributação do consumo.

A tributação de imóveis vai mudar para quem?

A nova regra atinge:

• Pessoas físicas que alugam imóveis

• Pessoas jurídicas (empresas imobiliárias e holdings)

• Aluguéis por temporada, como Airbnb e Booking

O objetivo da Reforma é simplificar o sistema.
Na prática, porém, o impacto pode ser aumento da carga tributária, dependendo do perfil do contribuinte.

Pessoa física: quanto vai pagar de imposto sobre aluguel?

Hoje, quem aluga imóvel como pessoa física declara os rendimentos no Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF).

A tributação segue a tabela progressiva, que vai de:

• 7,5% até 27,5%

O que muda com a Reforma Tributária?

Com a Reforma, além do IRPF, pode surgir a cobrança do IVA.

O IVA tem alíquota padrão de 28%, mas para imóveis há um redutor de 70%, o que resulta em um imposto efetivo de 8,4%.

Exemplo prático

Quem hoje paga:

• 27,5% de IR

Pode passar a pagar:

• 27,5% de IR + 8,4% de IVA = 35,9% no total

Existe isenção para pessoa física?

Sim. A Reforma prevê isenção do IVA para quem:

• Recebeu até R$ 240 mil no ano anterior (cerca de R$ 20 mil por mês)

• Possui até 3 imóveis alugados

Esse limite será corrigido pelo IPCA, ou seja, acompanha a inflação.

👉 Quem se enquadra nesses critérios continua pagando apenas o IRPF.

Pessoa jurídica: vale a pena ter CNPJ para locação de imóveis?

Em muitos casos, sim — e ainda mais com a Reforma Tributária.

Como funciona hoje?

Empresas que alugam imóveis próprios pagam:

• IRPJ

• CSLL

• PIS

• Cofins

A carga efetiva fica entre 8,9% e 14,5%, dependendo do faturamento.

O que muda com a Reforma?

Com a entrada do IVA:

• PIS e Cofins deixam de existir

• Entra o IVA (CBS + IBS) com alíquota efetiva de 8,4% após o redutor

Somando:

• IRPJ + CSLL + IVA, a carga total fica:

  • Entre 16% e 19% para empresas maiores

  • Cerca de 13,6% para empresas menores

Vantagem prática

Empresas podem aproveitar créditos tributários sobre despesas como:

• Manutenção

• Reformas

• Taxas administrativas

• Serviços terceirizados

👉 Isso torna a atuação como pessoa jurídica, na maioria dos casos, mais vantajosa que a pessoa física.

Airbnb e aluguéis por temporada: o impacto é maior

A Reforma Tributária trouxe atenção especial para os aluguéis de curta duração.

O que muda?

Aluguéis por temporada (até 90 dias) passam a ser tratados como hotelaria.

Isso significa:

• IVA com alíquota de 28%

• Redutor menor, de 40%

• Imposto efetivo de 16,8%

Comparativo prático

Pessoa Física

• Até 27,5% de IR

• • 16,8% de IVA

• Total de até 44,3% de imposto

Pessoa Jurídica

• Carga entre 24,5% e 26,7%

• Possibilidade de usar créditos tributários

👉 Por isso, o aluguel por temporada tende a ser mais vantajoso via empresa, especialmente para quem atua de forma recorrente.

Conclusão: planejamento é a chave para pagar menos imposto

A Reforma Tributária muda completamente a tributação dos imóveis no Brasil.

Aluguel tradicional, Airbnb, pessoa física ou jurídica — tudo será impactado.

Quem não se planejar pode:

• Pagar mais imposto

• Perder rentabilidade

• Ter problemas com o Fisco

Quem se organiza com antecedência pode:

• Aproveitar isenções

• Usar créditos tributários

• Escolher a melhor estrutura legal

Quer entender qual é a melhor estratégia para o seu caso?

Cada situação é única.
O que funciona para um proprietário pode não funcionar para outro.

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